부동산 강의, 수익형 부동산 상가투자(feat. 노후준비)

수익형 부동산 상가투자

 

오늘은 수익형 부동산 2탄, 상가투자에 대해서

간단하게 알아보도록 하겠습니다.

사실 상가는 저보다 훨씬 깊이 아시는 분들이 많기 때문에

간단하게 특징들만 짚어보려 합니다.

 

수익형 부동산이라는 것을 생각할 때

"월세"를 받는 개념에서는 가장 흔한 것이

오피스텔과 상가입니다.

오피스텔에 대해서는 저번 시간에 다뤄보았으니

아래 링크에서 한 번 살펴보시는 것도 좋겠습니다.

 

junohobbys.tistory.com/71

부동산 강의, 수익형 부동산 오피스텔에 대해 알아봅시다(feat. 노후준비)

 

다만, 초보자들도 어느정도는 접근이 쉬운 오피스텔과 달리

상가는 섣불리 달려들었다가는

손해만 보고 끝나는 경우가 많다고 합니다.

 

만약 관리가 잘 안 된 상가라면 처분도 쉽지 않기 때문에

공부가 많이 필요하고, 유의해서 투자를 하시기 바랍니다.

 

1. 상가의 정의

 

상가라는 단어 보다는

주로 상가를 뜻하는 "근린생활시설"에 대해서 설명 드리겠습니다.

근린생활시설이란 일반적으로

"주택가와 인접해 주민들의 생활 편의를 도울 수 있는 시설 등"을 말합니다.

 

제 1종 근린시설과 2종 근린시설로 나뉘는데

1종은 주로 일반생활과 관련이 있고

2종은 종교시설, PC방, 독서실 등 1종보다는 필수적이지 않은

시설들이 들어올 수 있는 장소라고 보면 됩니다.

 

상가는 이 근린생활시설에 투자를 하여

월세를 받는 투자 시설입니다.

근린생활시설도 사람이 거주를 할 수 있도록 용도를 변경할 수 있지만

주로 임대를 하여 수익을 얻는 것이 목적이기 때문에

오늘은 이 임대에 대해서만 알아볼 예정입니다.

 

2. 상가의 특징

 

상가는 저번 시간에 알아본 오피스텔과 상당한 차이가 있습니다.

우선 주로 거주시설로 이용하지 않기 때문에

재건축, 재개발같은 것들을 생각하지 않습니다.

이 외에도 여러 특징들이 있으니, 한 번 알아보도록 합시다.

 

1) 상대적으로 높은 임대수익

 

상가는 다른 수익형부동산과는 다르게

높은 임대수익률을 기대할 수가 있습니다.

오피스텔, 다가구 주택 등은 일반 주거를 목적으로 하기 때문에

월세를 많이 올릴 수가 없는 반면

상가는 그 자리에 있는 사업이 번창하면 할수록

월세가 높아지는 것을 기대할 수가 있습니다.

 

예를 들어, 빌딩 혹은 상가에 의료 임대가 나거나

모든 건물주들의 목표라는 스타벅스가 입점하게 되면

주기적으로 월세 수익이 높아질 가능성이 높습니다.

 

수익형 부동산의 경우 월세 수익에 따라 부동산의 가격이 결정되니

시세차익을 볼 수 있는 조건도 됩니다.

 

2) 건물 관리의 용이성

 

오피스텔과 비슷한 특징이지만, 조금 다릅니다.

상가의 경우 임차인이 자신의 사업을 키우기 위해

인테리어, 리모델링 등을 하기 때문에

유지보수를 하는 데 있어서 관리가 용이합니다.

 

다만, 후술하겠지만 상가에 들어오는 임차인들은

임대와 임차에 대한 기본적인 지식이 있기 때문에

일반 주거를 목적으로 하는 이들과는 달리

임대인에게 요구하는 것이 좀더 많을 수가 있습니다.

이 부분은 관리가 편하다고 할 수는 없겠습니다.

 

3) 상권 분석이 필수다

 

이 부분이 설명하기가 가장 힘든 부분인데

간단하게 설명하자면 상가가 얼마나 이용객을 끌어모을 수 있는

입지, 조건을 갖췄는지 분석하는 것입니다.

 

상권 분석에 대한 자세한 설명은 설명을 잘 해놓은 책들도 많으니

투자를 실제로 시작하실 분들은 꼭 사서 읽어보시기 바랍니다.

 

각설하고, 입지가 좋지 않은 상가의 경우

수익형 부동산에는 최악의 경우인 "공실"이 생길 가능성이 높습니다.

좋은 입지를 가지고 있는 상가도 간혹 공실이 나는 경우가 있는데

상권이 안좋은 경우 그 가능성이 높다고 볼 수 있습니다.

 

상가의 경우 공실이 생기면 단지 월세 수익만 안 들어오는 것이 아니라

관리비, 유지보수에 대한 것도 임대인이 책임지기 시작하기 때문에

손해가 기하급수적으로 늘어납니다.

공실이 자주 있는 곳이기 때문에 가격도 가치에 비해서 덜할 것이고

결국 임대인은 손해를 막심하게 보기가 쉽습니다.

 

또한, 상가를 구매하여 사업을 하고자 하는 경우

1종 근린시설이냐, 2종 근린시설이냐에 따라

할 수 있는 사업이 제한되어 있으니, 이 점도 유의해야 합니다.

 

4) 임차인과의 권리 다툼

 

위에서 간단하게 설명하였지만, 상가의 경우

임차인들이 상가임대차보호법에 대해서 잘 알고 있을 가능성이 높습니다.

 

상가임대차보호법은 그 취지는 좋으며

실제로도 없어서는 안 될 법이지만

언제나 법에는 틈이 있기 마련이고, 내게 그 일이 닥치면

매우 힘든 것이 사실입니다.

 

예를 들어, 현재 상가 임차인은 월세를 5개월까지는 미납을 하여도

상가에서 쫓겨나지 않습니다.

본래는 2개월까지였으나 최근 코로나로 인해 6개월로 연장됐죠.

 

이를 악용하는 임차인을 만날 경우

임대인은 상당한 스트레스를 받을 수 밖에 없습니다.

이를 잘 해결하기 위해서는

경험도 필요하겠고, 임대차보호법 등 생활에 필수적인 법들에 대해

공부를 잘 해야 합니다.

 

3. 마무리

 

상가의 경우, 매우 많은 공부와 실전 연습이 필요하다고 합니다.

리스크가 크기 때문에, 잘 하면 수익이 매우 크지만

그만큼 큰 손해를 볼 수 있다는 점을 유의해야겠습니다.

 

수익형 부동산 중, 가장 리스크가 큰 상가에 대해서 오늘 알아봤습니다.

모쪼록 도움이 되셨기를 바라며

좋은 하루 되시길 바랍니다.

 

설 연휴 잘 보내세요!!

 

 

감사합니다.