부동산 투자, 다세대 주택과 다가구 주택에 대해서 알아봅시다(feat. 노후준비)

 다세대 주택과 다가구 주택

오늘은 부동산 투자의 대상, 다세대 주택과 다가구 주택에 대해서

알아보도록 하겠습니다.

다세대 주택과 다가구 주택은 비슷한 개념으로 보이지만

상세하게는 분명한 차이가 있기 때문에

투자를 하실 때 꼭 알아두시는 것이 좋습니다.

 

특히 투자의 포인트가 다르기 때문에

오늘 포스팅을 통해서 좀더 도움이 되셨으면 합니다.

 

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1. 다세대 주택

 

1) 정의

다세대 주택은 우리가 보통 "빌라"라고 부르는 건물입니다.

분양되는 공동주택의 한 종류이고, 이에 따라

각 호별로 소유권의 분리가 가능합니다.

말 그대로 다(多)세대 주택이라고 할 수 있습니다.

 

주택으로 쓰이는 건물의 연면적이 660제곱미터 이하이고

층수가 4개 층 이하인 주택입니다.

4개의 층 안에 총 19세대 이하로 구성이 되어야 합니다.

 

일반적으로 주택은 주거공간 외에도 주차공간이 필수인데

다세대 주택은 필로티 구조로 되어 있어

흔히 우리가 1층이라고 부르는 위치에 주차공간을 확보하는 것이 보통입니다.

 

2) 장점

 

다세대주택(빌라)은 보통 관리인이 없습니다.

다세대주택 안에서 자체적으로 건물을 관리하거나

청소업체에 맡기는 정도로 건물을 유지보수하기 때문에

오피스텔이나 아파트 등과 비교해서 관리비가 저렴합니다.

다만, 이는 후술할 단점파트에서 또 나오기는 합니다.

 

다세대주택은 분양을 하기 때문에, 한 호를 분양받아

전세를 끼고 투자를 하거나(갭 투자)

월세로 임대하여 대출 이자 및 원금을 갚아나가는 형태로

투자를 할 수 있습니다.

이는 몇 년간 이자가 매우 낮기 때문에 다른 주택들도 비슷할 수 있습니다.

 

또한 만약 재개발사업 / 재건축사업에 포함이 된다면

매우 큰 시세차익을 누릴 수 있다는 장점도 있습니다.

 

3) 단점

 

장점과 같은 부분이 나오는데, 보통은 관리인이 없기 때문에

건물의 유지보수가 잘 되지 않는 편입니다.

세대가 나눠져 있기 때문에 건물에 대한 유지보수의

의무가 뚜렷하게 없기도 하고

대부분 빌라는 임대를 주는 투자의 대상이 되기 때문에

잠시 세를 들어 사는 세입자들은 굳이 유지보수를 열심히 할 필요가 없습니다.

 

투자 대상으로서 볼 때도, 다세대주택은

그 가치를 평가하기가 어려운 편입니다.

아파트는 주변 아파트들의 시세로 가치를 평가할 수 있고

오피스텔은 월세의 크기로 가늠할 수 있지만

다세대주택의 경우 재건축, 재개발 등 다양한 이슈로 인해 가격의 변동이

많이 되기 때문에, 단순히 가격만으로 가치를 평가하기가 어렵습니다.

 

신규 분양을 받을 때에도 조금 힘든 편인데

빌라는 보통 분양 시 임대료를 매우 높여 분양하는 편입니다.

이에 따라 실제 가치 대비 높은 가격으로 분양을 받을 수도 있습니다.

 

2. 다가구 주택

 

1) 정의

 

다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하인 주택으로

1개 동의 주택으로 쓰이는 연면적의 합계가 660제곱미터 이하인 주택입니다.

다세대주택과 달리 단독주택의 범주에 들기 때문에

1인이 소유하여 임대를 주는 건물이라고 할 수 있습니다.

(빌딩과는 엄연히 다른 건물입니다.)

다가구주택 역시 동별 호수가 19개 이하입니다.

 

2) 장점

 

토지와 건물 전체에 대한 거래만 가능한 단독주택이기 때문에

다가구주택의 경우 주인이 1명입니다.

이에 따라, 건물 전체를 관리할 주체가 정해져 있고

유지보수를 할 가능성이 높습니다.

저도 실제로 다가구주택에서 거주를 해 봤는데

주인 아저씨가 거의 매일 계단청소를 하고 전구 가는 모습을

볼 수 있었습니다 ㅎㅎ

 

다가구주택의 경우 매매를 할 때 토지와 건물 전체를 매매하는 것이라

토지에 대한 투자가 될 수 있습니다.

시세차익을 노리는 기간동안은 월세로 유지를 하고

토지는 위치가 좋다면 계속 가치가 오를 수 밖에 없기 때문에

좋은 투자처가 될 수 있습니다.

 

또한, 보통 주인이 유지보수를 하기 때문에 관리비가 상대적으로

저렴하다는 장점도 있습니다.

 

2) 단점

 

만약 다가구주택에 투자를 하려 한다면

허가를 받은 세대수보다 많은 세대수로 불법개조한 다가구주택인지

알아볼 필요가 있습니다.

기본적으로 다가구주택은 토지에 대한 투자이지만

월세로 나오는 수익으로 유지를 하기 때문에

불법개조를 하여 더 많은 수익을 얻으려 할 수 있습니다.

이 경우, 향후 이행강제금이 발생할 수 있기 때문에 꼭 확인해야 합니다.

 

또, 다가구 주택은 다세대 주택이나 오피스텔과 달리

매매를 하기가 쉽지 않습니다.

단순하게만 생각해 보더라도, 한 세대를 매매하는 것과

약 19세대를 매매하는 것은 그 돈의 크기가 다르기 때문에

환금성이 좋지 않다고 볼 수 있습니다.

 

재개발 및 재건축을 할 경우에도, 1인이 소유하고 있는

토지와 건물이기 때문에

그 토지의 지분만큼만 1인 1조합원으로서의 권리가

주장이 가능합니다.

 

3. 마무리

 

오늘은 다세대 주택과 다가구주택에 대해서

간단히 알아봤습니다.

투자를 고려하고 계시다면 조금이라도 도움이 됐기를 바라며

각각의 장점과 단점이 확실히 다른 물건이기 때문에

꼭 다른 자료들도 많이 찾아보시고 성투하시길 바라겠습니다.

 

감사합니다.