부동산 강의, 수익형 부동산 오피스텔에 대해 알아봅시다(feat. 노후준비)

부동산 강의, 수익형 부동산 오피스텔

오늘은 수익형 부동산, 그 중 오피스텔에 대해서

간단하게 알아보도록 하겠습니다.

수익형 부동산이란 주로 시세차익을 얻는 것 보다는

임대료로 인해 꾸준한 수입이 발생하는 부동산을 뜻합니다.

 

그 중 오피스텔은 어떻게 보면

가장 접근이 쉽고, 수익형 부동산에 대해서 이해하기에

가장 좋은 모델이라고 할수 있습니다.

 

그럼 오늘은 수익형 부동산 첫 번째로

오피스텔에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 오피스텔의 정의

 

오피스텔이란, 오피스 + 호텔의 합성어입니다.

업무를 하거나, 구획 중 일부에서 숙식을 할 수 있는

건축물을 말하는 것입니다.

 

주거용으로 쓸지, 사무용으로 주로 쓸지에 따라

세금을 내는 구조가 조금 다릅니다.

 

두 구분은 임대인이 그 오피스텔을 어떻게 신고하느냐에 따라

달라지게 됩니다.

구분에 대해서는 아래에 표로 간단하게 정리해 봤습니다.

 

주거용(주택임대사업자)	구분	사무용(일반임대사업자)
주거(취식 등)	이용 목적	업무 목적
월세에 한하여 과세	종합소득세 과세 대상	보증금을 월세로 환산하여 과세
기준시가 + 전용면적 과세	재산세	토지분 + 건물분 재산세 과세
주택임대사업자 등록 시 일부 감면	취득세(4.6%), 재산세 감면 가능 여부	전액 납부
O	전입신고 가능 여부	X

 

위와 같이 업무용으로 등록하느냐, 사무용으로 등록하느냐에 따라

주로 과세 부분에 대해서 차이가 있습니다.

다만, 대부분의 경우 목적에 따라 사용하게 되겠으나

혹시라도 다른 용도로 사용하게 되면

수도세 등으로 국세청에서 구분을 한다고 하니 꼭 신고한 대로만 사용하시길 바라겠습니다.

 

2. 오피스텔의 장점과 단점

 

장점

 

1) 일반주택 대비 저렴한 가격

 

보통 오피스텔은 그 입지에 비해서 가격이 상대적으로 저렴합니다.

이유는 여러 가지가 있는데

저는 가장 중요한 이유가 "재건축", "리모델링"이 불가하다는 점이라고

생각합니다.

 

두 중요 이유만 설명 드리자면

우선 용적률이 매우 높아 재건축이 어렵습니다.

게다가 보통 오피스텔은 방 1개에 임대인 1명이 있다고 보면 되는데

이 모든 임대인들의 의견을 하나로 모은다는 것은

매우 어려워, 리모델링도 상당히 힘이 듭니다.

 

최근에는 주택 가격이 너무 상승하니

오피스텔, 아파텔같은 형태도 내집마련의 대상이 되기도 하지만

기본적으로 오피스텔은 월세 수익이 목적이기에

투자의 대상입니다.

따라서, 멀쩡히 월세 수익이 잘 나오는 오피스텔을

부수고 다시 짓는 일을 할리는 거의 없겠죠.

 

이로 인해 좋은 수익을 얻을 수 있는

좋은 입지임에도 상대적으로 저렴하게 구입을 할 수 있습니다.

 

2) 주변 인프라 편의성 및 주거 안정성

 

오피스텔은 주거용으로도 많이 사용하지만

그 목적이 사무용도 분명히 있습니다.

주로 도심 근처, 일자리가 많은 지역을 위주로 건축이 되는데

이로 인해 임차인들로서도 거주하기에 좋습니다.

 

3) 관리의 용이성

 

여러 자료를 찾아보다 보니 가장 중요하다고 여겨지는데요

오피스텔은 주로 관리실을 따로 둡니다.

 

수익형 부동산 중에서는 조금 특이한 부분인데

관리실에 들어가는 돈은 임차인이 낼 것이고(관리비)

이 관리실은 임차인의 여러 가지 민원들을

임대인 대신 해결해 줍니다.

 

물론 가구 내에 있는 보일러, 수도, 전기 등

중요한 설비의 유지보수의 경우

임대인이 돈을 내야겠지만, 최소한 자잘한 일들은

관리실에서 알아서 해 주기 때문에, 그 편의성이 매우 큽니다.

 

단점

 

1) 높은 취득세

 

아파트의 경우, 전용면적 85제곱미터 이하 기준

1.1%의 취득세가 부과됩니다.

이에 비해, 오피스텔은 크기에 상관없이 모두 4.6%를 부과합니다.

 

위에서 표로 설명 드린 바와 같이

임대사업자로 주거용 오피스텔로 등록하면

취득세가 조금 감면되기는 하지만

4.6%라는 어마어마한 취득세는 사실 투자자로서는

조금 높다고 느껴집니다.

 

2) 시세차익은 크지 않다

 

오피스텔의 경우 주로 월세수익에 목적이 있습니다.

보통 수익형 부동산의 경우

주로 월세가 높아질 수록 가격이 오르는데

오피스텔은 월세를 무한정 올리기가 어렵습니다.

 

오피스텔은 우리가 생각하는 것보다 공급이 많은 편입니다.

사실 지하철이나 길거리에서 오피스텔 광고 개수만 봐도

아파트, 상가와 다르게 거의 매년 물량이 나옴을

알 수 있습니다.

 

수요와 공급의 곡선에 따라

오피스텔의 가격을 너무 올려버리면

임차인들은 떠날 수밖에 없습니다. 대안이 있는 대상이기 때문입니다.

게다가 오피스텔은 임차인이 주로 관리비, 수도세 등도 모두

부담하기 때문에, 월세 가격에만 부담을 느끼는 것이 아닙니다.

 

이런 이유들로 지역에 따라 대략의 월세는 거의 고정되어 있고

시세차익을 얻기가 쉽지 않다고 할 수 있습니다.

 

3. 마무리

 

오늘은 수익형 부동산의 첫 번째, 오피스텔에 대해서 알아봤습니다.

꾸준한 월세 수익, 입지 대비 저렴한 가격 등의 장점도 있고

시세차익을 상대적으로 보기 어렵다는 단점도 있는데요

 

여러 유투브, 블로그, 자료들을 찾아보면서알게 된 것은

오피스텔은 수익형 부동산 중 관리의 용이성, 저렴한 가격으로 인해

초보자가 접근하기에는 좋은 대상이라는 것입니다.

 

물론 더 높은 수익률을 얻기 위해서는

아파트, 다른 수익형 부동산들도 알아봐야 하고

은퇴 후 단지 노후를 위해서 오피스텔을 구매하기에는

혹시라도 잘못 투자한 경우 처분이 애매할 수 있어

공부가 필요하긴 합니다.

 

어쨌든, 모쪼록 자료들이 도움이 되셨기를 바라며

좋은 투자 되시길 바라겠습니다.

 

감사합니다.