전세 가격, 상승일까 하락일까

전세 가격, 상승일까 하락일까

 

2년 전 임대차 2 법이 통과하면서, 전세매물 실종으로 인한 가격 폭등이 있었습니다. 물론 계약갱신청구권을 쓰신 분들이라면 매우 합리적인 가격으로 전세를 연장할 수 있었지만, 집주인이 실거주를 하고자 한다면 전세금을 많이 올려야 했습니다.

 

2년이 지나, 많은 전문가분들이 임대차 2 법 이 2년이 되는 8월에 전세대란이 있을 것이라는 예상을 많이들 했습니다. 저는 "대란"이라는 말보다는 "전반적인 전세가 상승" 정도로 예상을 했었는데, 현재 어떤 상황인지 함께 살펴보도록 하죠.

 

1. 매물

 

제 친구가 올해 10월에 전세를 옮길 예정입니다. 이제 1개월가량 남은 것인데, 집주인과 통화해 보니 전세가 너무 안 나가서 기간 내 돈을 돌려줄 수 있을지 걱정이라고 했다고 합니다. 실제로도 부동산에 매물을 내놓은 지 2개월 정도 되었는데, 집을 보러 온 사람이 3명 정도밖에 안 된다고 하더라고요. 그래서 해당 아파트의 전세 매물과 실거래 현황을 알아봤습니다.

 

출처 : https://asil.kr/?2654

해당 아파트는 화랑대역 쪽에 있는 태강아파트로, 1600세대 정도 되는 대단지아파트입니다. 전세와 매매 가격이 서울 내에서는 상대적으로 저렴하고, 주변에 나름 상권도 갖춰져 있어 신혼부부나 어르신들에게 인기가 있는 단지입니다.

 

위 사진은 올해 8월 실거래 건들을 가져온 것인데요, 전세가 "안나간다"라고 하기에는 1개월 동안 거래는 있습니다. 8월에 매매 1건, 전세 6건이 거래되었죠. 이것만 보기에는 조금 애매하므로, 1년 전과 2년 전 데이터도 가져와 봤습니다.

2020년과 2021년 8월, 매매 각 7건 / 전세 각 16,19건으로 확실히 2022년에는 전세 거래가 적은 편입니다. 이틀에 한 번 정도 체결되었던 전세계약이 4~5일에 한 번 된 양상이니, 최소한 태강아파트에 올해 "전세 대란"이 온 것은 아닐 듯합니다. 전세 가격 또한 이력을 살펴보니 2년 전에 비해 1,000 ~ 2,000만 원 정도 상승한 것이 전부입니다.

 

다만, 네이버부동산에서 매물을 찾아봤을 때는 조금 다른 생각이 들기도 합니다. 현재 형성되어 있는 호가는 동일 평수가 3억 ~ 3억 2천만 원 정도입니다. 실거래가 된 경우와는 가격이 30~40%가량 높은 것인데요, 이는 계약갱신 청구가 끝난 후(혹은 세입자의 이사로 인해 가격을 올릴 수 있게 된 후) 몇몇 전세 거래(2022년 6 ~ 7월)에서 3억 4천만 원 이상의 거래가 된 것을 보고 올린 매물로 보입니다.

 

저는 개인적으로는 제 친구가 전세로 살고 있는 집주인의 마음이 이해가 되면서도, 제 친구에게는 집주인을 강하게 압박하라고 전해줬습니다. 임차인이 잘 구해지지 않는다는 것은 아무래도 3억 이상의 매물로 올려서인 듯 하고, 이는 어찌 보면 현 임차인만 난감해지는 일이기 때문입니다.

 

다른 단지들도 한번 살펴보죠. 이번에는 강서구 신월동의 신월시영아파트입니다.

출처 : https://asil.kr/?3239

차이가 유의미할 정도로 많이 나지는 않지만, 신월 시영 아파트 역시 동월에 전세 거래건수가 줄었습니다. 다만, "전세 가격"에 있어서는 태강아파트와는 다른 차이를 보이는 부분이 있습니다. 바로 상승률인데요, 2020년에도, 2021년에도 전세가는 1억 7~8천만 원 / 2억 3~4천만 원 정도로 이중 가격을 보이고 있습니다.

출처 : https://asil.kr/?3239

두 가격의 차이가 5~6천만 원이기 때문에 크게 안 느껴지실 수도 있겠지만 상승률로만 보면 약 30%가 넘는 폭등입니다. 2022년에도 역시 이중 가격이 형성되어 있는데, 2억 3~4천만 원 에 거래가 된 경우를 보면 계약갱신청구권보다는 신규 전세로 인한 급등이라고 볼 수 있습니다. 호가 또한 대략 2.1억 ~ 2.6억 까지 기존 전세 시세에 비해서는 높은 호가를 형성하고 있죠.

 

2. 잠정 결론

 

이번 글에서는 두 단지만 찾아보았으나, 실제로 많은 단지들의 전세/월세 가격이 위와 같이 형성되어 있습니다. 매매 거래야 거의 실종된 상태이고, 전세와 월세 거래가 최근 4~5년 대비 적은 상황입니다. 그럼에도, 임대인들의 호가는 2년 전 폭등한 거래 가격보다 "조금 낮은" 수준으로 형성되어 있고, 이보다 더 금액을 낮춰서는 거래가 되고 있죠.

 

많은 전문가분들이 전세대란을 이야기했지만, 실제로 2년 전과 같은 상황을 이야기한 것은 아닐 것입니다. 다만, 제 생각은 "전반적인 거래 가격 상승"이었고, 이것이 어느 정도는 맞아떨어지고 있다는 점이 신기하네요.(솔직히, 제가 유튜버였다면 저도 대란이라는 워딩을 했을 것 같긴 합니다. 조회수는 중요하니까요.)

 

3. 마무리

 

전세와 월세, 임대차시장에 대해서는 사실 이제야 9월이 된 것이기 때문에, 정확한 방향을 알기는 어렵습니다. 아무래도 금리의 상승으로 인해 전세대출 이자부담이 커져 수요가 감소된 것도 영향이 있을 테고, 앞으로의 금리 방향을 완벽히 파악하는 것은 더욱 어려운 일이기 때문입니다.

 

다만, 저는 서울 및 수도권은 앞으로 1년 정도는 현재와 같은 양상이 지속될 것이라고 봅니다. 금리 인상/분위기로 인한 수요 감소도 있겠으나, 적극적인 공급 또한 없기 때문에 별다른 변화가 있기는 어렵지 않을까 생각이 드네요.

 

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사하고, 이 글이 모쪼록 여러분들의 투자에 도움이 되었기를 바랍니다. 감사합니다.