부동산 투자 방법, 갭 투자에 관하여(feat. 전세금)

부동산 투자 방법, 갭 투자에 관하여(feat. 전세금)

 

2016년부터 시작된 부동산 가격 상승이

이렇게 오래 지속될 줄은 거의 대부분이 사람들이

몰랐을 것입니다.

 

가격이 조정된다 싶으면 2~3개월 뒤에는

다시 매수세가 불타는 국면이 계속 반복되고 있죠.

 

그만큼 사람들의 부동산 투자에 대한 관심이 높고

이에 따라 오늘은 부동산 투자 방법 중 하나인

"갭 투자"에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

오늘은 "투자"보다는 내가 거주하고 싶은 집에 들어갈 돈이

모자랄 때의 갭 투자에 대해서 말씀드릴게요.

 

1. 레버리지

 

갭 투자에 대해서 알아보기 위해서는

"레버리지"를 먼저 알아보는게 좋습니다.

레버리지란 지렛대의 원리를 말하는데, 여기서는

내가 가진 자본보다 더 큰 물건을 사기위해

다른 자본을 끌어오는 자본적 레버리지를 뜻합니다.

위의 사진에서와 같이

내 자본을 지렛대의 축으로 삼고

내 자본보다 훨씬 큰 자본을 움직이는 것을 뜻합니다.

자본적 레버리지의 대표적인 예는

은행 대출이 있습니다만

부동산 갭 투자에서 가장 중요한 레버리지는 바로

"전세금"입니다.

 

2. 부동산 전세

 

갭 투자는 바로 타인의 자본, "전세금"을 이용하는 투자입니다.

새삼스럽게 부동산 전세에 대해서 모르는 분들이 있을까 하여

전세에 대해서 잠깐 설명하고 넘어가겠습니다.

 

전세라는 제도는 전 세계에서 우리나라만 있는 제도로

부동산을 일정 보증금을 받고 빌려주는 제도입니다.

월세의 경우 보증금을 낸 뒤 월마다 금액을 지불하는 것이고

전세는 한 번 보증금을 낸 뒤에 2년동안

(헌재는 계약갱신청구권까지 총 4년동안)

집을 빌려 사용하는 것입니다.

 

제도에 대한 것은 나중에 충분히 다뤄보기로 하고

이제는 이 전세를 어떻게 이용하는지 알아보겠습니다.

 

3. 갭 투자

 

갭 투자는 보통 이 "전세금"에 내 자본 일부를 더하여

부동산을 매매하는 것을 말합니다.

예를 들어 3억짜리 아파트를 사려고 하는데

전세가 2억일 경우, 우리는 내 돈 1억만 있어도

아파트를 구매할 수 있습니다.

 

"갭 투자"라고 불리기 때문에 대부분은

투자의 한 방법으로만 인식하는 경우가 많지만

내가 살고 싶은 집이 내가 가진 자본보다 비쌀 때

사용하는 방법으로서도 훌륭합니다.

특히나 각종 규제로 인해 아파트에 대한 대출이 어려운 요즘

내 집 마련의 한 방법이 충분히 될 수 있습니다.

 

다만, 내 집을 남에게 이미 빌려준 형태로 구매를 하기 때문에

현재의 내가 조금(?) 고생을 해야 합니다.

목돈이 집에 들어가 있기 때문에

월세를 산다던지, 혹은 살던 곳보다 더 외진 곳에

살아야 할 수도 있습니다.

 

4. 갭 투자의 장점과 단점 및 소회

 

갭 투자의 장점은

내가 가진 자본이 상대적으로 적더라도

부동산을 구매할 수 있다는 것입니다.

 

게다가 집을 빌려주는 형태이기 때문에

이자 등이 나가지 않는 장점도 있습니다.

다만, 내가 살 집을 위해서 돈이 나가게 되긴 합니다.

 

갭 투자의 단점은

만약 집값이 하락하거나 전세값이 하락하게 되면

생각보다 타격이 클 수 있다는 것입니다.

 

집값의 하락은 그나마 내 마음만 아프겠지만

전세값이 하락하게 되면, 그 차액만큼을

기존 임차인에게 돌려줘야 하기 때문에

예상치 못한 현금흐름의 경색이 생길 수 있습니다.

 

개인적으로 갭 투자의 경우 두 생각의 충돌지점이라고 생각합니다.

갭 투자를 해서 집을 사는 사람은

집값, 전세값이 오를 것이라고 생각하여

레버리지를 사용해서라도 부동산을 구매하는 것이고

전세를 들어가는 사람은

집값이 횡보하거나 하락할 것이라고 예상하여

집 구매를 하지 않고 전세를 선택하는 것입니다.

 

특별히 어떤 것이 더 좋다, 더 나쁘다를 따지기보다는

각자의 투자 관점, 세계관의 차이를 보는 것이기에

자유주의, 자본주의 사회에서는

서로를 존중하는 태도가 필요하다는 생각을 하며

오늘은 포스팅을 마치겠습니다.

좋은 밤 되세요.